对服务不满意、房屋有质量问题，能拒交物业费吗？_法律视角_新闻动态

物业，可以说是我们在住房问题上最常打交道的一方。物业费是物业管理公司按照物业服务约定，对小区内房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关服务而向物业产权人、使用人收取的费用。

有业主可能会问，如果对物业的服务不满意，亦或是房屋质量、小区环境等出现了问题，这个物业费能不能拒交？

今天北京市一法律师事务所王庆律师团队就为大家带来物业管理十问十答。

问：房屋有质量问题，可以拒交物业费吗？

不可以。

房屋买卖和物业服务属于不同的法律关系。房屋质量问题是业主和房地产开发企业之间的问题，物业费是业主和物业服务企业之间的问题，二者无法混为一谈。

因此，业主不能要求物业公司为房屋的建设质量等问题负责，自然也不能以此为由拒交物业费。

当然，这并不代表房屋出现质量问题我们无法维权。对于房屋质量问题，在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应按《住宅质量保证书》约定履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

问：没有和物业公司签订合同，可以拒交物业费吗？

不可以。

在实践中，如产生诉讼纠纷，业主无法以未签订物业管理合同为由而拒交物业费用。如业主在事实上享受到了物业管理服务，那么在业主和物业管理公司期间就已经构成了事实上的物业管理关系。

问：对物业的服务不满意，可以拒交物业费吗？

要看具体情况。

物业服务针对全体业主和整体住宅区域各个方面提供，涉及全体业主的公共利益。如果业主认为物业服务存在轻微瑕疵，例如垃圾清理不及时、楼道照明灯损坏等，会导致该业主的个人收益远远小于给物业公司和多数业主造成的损害，因此不能以物业服务存在轻微瑕疵为由拒交物业费。

但是，如果物业服务存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大瑕疵的，物业费可以适当减免；因物业服务瑕疵导致的损失，业主可以要求物业进行赔偿。

问：觉得物业费过高，可以要求降低吗？

不可以。

物业费收费标准是在主管部门核准的范围内，由业主委员会经法定程序与物业公司所签订的物业服务合同予以约定，代表全体业主的整体意思表示，对全体业主均有法律约束力，个体业主无权要求降低收费标准。

问：家里进了贼，可以让物业赔偿吗？

要看具体情况。

物业公司虽然不具备完全保证小区业主人身、财产不受任何损害的义务和能力，但应当按照合同约定全面履行善良管理人职责，降低业主遭受不法侵害的风险。物业管理公司若未按照合同约定履行义务，致使不法分子有机可乘，导致业主家中被盗，则根据民法典的规定，物业公司应当承担违约责任。

至于物业需要承担的责任范围，需要具体问题具体分析，要综合考虑其违反合同义务的严重程度、与损害后果之间的因果关系等因素。

如物业已经尽到了安全管理义务，则无需承担法律责任。

问：业主委员会自行管理物业，可以不向他们交管理费吗？

不可以。

《中华人民共和国民法典》第九百三十七条第二款有规定，物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。也就是说，从事物业管理活动的主体，除了物业服务企业外，还可以是其他管理人。其中，业主委员会就是“其他管理人”的一种，属于物业自治管理模式。业主委员会根据业主大会的决定与授权，组织物业管理、收取必要的管理费用，业主应当遵守。业主委员会有权起诉违反管理规定拖欠物业费的业主。

问：高层住宅外墙物品脱落导致业主人身财产受损，物业要赔偿吗？

不可以。

高层住宅外墙墙面属于住宅公用部位，物业管理公司有义务对住宅外墙提出使用住宅专项维修资金进行维修或更新改造的建议。此外，在维修、更新、改造之前，物业有义务采取必要的安全防范措施，避免造成人身、财产损害。如果没有尽到此义务，则物业需要对损害结果承担相应的赔偿责任。

问：业主逾期不交物业费，物业能停水停电吗？

不可以。

供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司；物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司，两者处于不同的法律关系中。停水停电的权利是供水、供电公司的一项重要合同履行抗辩权，物业公司不是供水供电合同的主体，自然不享有供水供电权。

此前我们曾介绍过类似案例，感兴趣可戳→买套二手房，不缴清原房主欠的物业费就断水断电？这合理吗？

问：物业公司能对业主进行罚款吗？

不能。

我国《行政处罚法》及其他相关法律法规对罚款的主体进行了严格的限定，只能由法律法规及规章授权的行政机关或组织在法定职权范围内实施。对于业主乱停车、私自搭建等违规行为，物业公司都无权进行罚款。

问：业主有权审查物业公司的收支吗？

有权。