一套房子抵押了两次，谁有优先受偿权？

贷款时，房屋能不能向不同银行做二次抵押？抵押之后如不能清偿债务，两次抵押对方都有优先受偿权吗？谁先谁后？

今天以一个案例来讲清这个问题~

案情介绍

2023年2月，张三、李红和A银行签订了一份借款合同，约定借款金额为53000元，同时二人与A银行签订了一份抵押合同，用位于该地的某处房产提供抵押担保，并办理了抵押登记，登记方式为一般抵押二次登记。

注意：如房屋已经办理过一次抵押登记，在借款余额未超过抵押物价值一定比例且符合金融机构其他借款要求的前提下，借款人再次将该房屋向金融机构申请贷款，构成二次抵押。不过一般情况下第二次抵押贷款利率会相对较高、额度较小。

上述合同签订后，A银行向张三、李红发放借款。借款到期后，二人拒不履行还款义务，于是A银行将二人诉至法院，要求张三、李红偿还借款本金53000及利息3142.36元；对抵押物依法进行拍卖，变卖所得价款优先受偿。

法院裁决

法院经审理认为，被告张三、李红与A银行签订的借款合同系双方当事人的真实意思表达，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。

A银行依照合同发放贷款，张三、李红未按照合同约定期限偿还借款本息，已构成违约。因此，法院对A银行要求被告张三、李红偿还借款本息的诉求予以支持。

本案另一焦点是，张三、李红在向A银行抵押涉案房产前，另有登记在册的抵押权人，即涉案房产是二次抵押。《中华人民共和国民法典》第414条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序。因此，张三、李红抵押的房产经依法拍卖后，A银行有权对所得价款在先抵押权人的抵押担保债权之后的余额享有优先受偿权。

最终，法院判决张三、李红于判决生效十日内偿还原告A银行借款本息，如未依照判决履行协议，A银行可以与张三、李红协议以担保财产某房屋折价或拍卖、变卖该担保财产所得的价款，在先抵押权人的抵押担保债权之后的余额中享有优先受偿权。

所谓的优先受偿权，是指法律规定的特定债权人优先于其他债权人甚至优先于其他物权人受偿的权利。

房屋无论是第一次抵押，还是第二次抵押，抵押权人是否享有优先受偿权，需要审查抵押权是否依法设立。不动产抵押以登记为生效要件。像本案中的情况，同一房屋向两个以上债权人做抵押担保的，且都做了登记的，拍卖、变卖抵押物所得的价款要按登记的时间先后顺序清偿。如果在先的抵押未登记，在后的抵押登记了，则已经登记的优先于未登记的受偿。

案例来源：山东高法，侵删