案例丨催租不成，强行锁门，损失谁来承担？

租客拖欠房租，屡催不缴，房东一气之下将房屋锁起来，这种方式是否可取？如果在强行锁门期间产生损失，该由谁来承担责任呢？

一起来看看今天的案例。

案情介绍

张三将自己名下的一套房屋出租给了李四，双方签订的房屋租赁合同中约定：租期自2022年6月1日起至2023年5月31日止，租金2000元/月，按季度支付租金。如李四拖欠租金超过两个月，张三有权解除合同，并要求李四支付违约金2000元。

合同签订完成后，李四支付给张三第一季度房租6000元，此后便没有如约支付房租。由于多次催租都没有结果，张三在2023年6月1日将房屋上锁，并通知李四限期三日内腾空房屋。

由于张三一直没有开锁，李四无法按时搬离，直到2023年7月10日张三打开房屋门锁后，李四才清空物品。张三认为，李四未能按时腾房，导致他将房屋再次出租给别人后不能按时交付，由此产生了违约损失。后张三将李四诉至法院，要求李四支付拖欠的房租18,000元、违约金2,000以及2023年6月1日至2023年7月10日未能及时腾房造成的损失5,000元。

针对张三的诉求，李四辩称，他是因为疫情经营困难才导致的拖欠房租，根据国家政策，张三应当减免部分房租及违约金，且他未及时腾房是由于张三不开门锁导致，因未能搬离导致的损失不应由自己承担。

法院裁决

法院经审理认为，原告张三与被告李四签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同行使权利、履行义务。

根据合同中双方的约定，李四租赁张三房屋一年，租金每月2,000元，在房屋交付时李四支付了第一季度房租，剩余三个季度总计18,000元未支付，该部分租金李四应当向张三支付；此外，合同也明确约定如欠付租金超过两个月应支付违约金2000元，李四拖欠房租近一年时间，故其应当依约承担违约责任。

李四主张疫情期间经营困难，根据国家政策张三应当减免部分房租及违约金，张三对此不予认可。法院认为，疫情期间相关国家政策鼓励出租人在双方平等协商的基础上减免或延期收取房屋租金。此政策仅有指导作用，不具备强制拘束力。张三作为房屋出租人，对于李四提出的减免主张不予认可，李四也未提交证据证明疫情对其经营所产生的实际影响，因此法院对李四的相关主张不予采纳。

至于张三要求李四支付未及时腾房造成的损失5000元，根据双方提交的聊天记录显示，李四没有及时腾房确实是由于张三给房屋上锁，并在要求李四限期搬离房屋时仍然没有开锁。而张三作为房屋所有人，在出租时需保证房屋能够按时交付，而他在房屋尚未交接完毕时就另行出租，由此造成的损失，应由张三自行承担。

最终，法院判决李四支付张三房租18,000元及违约金2,000元，驳回张三其他诉讼请求。

现如今租房生活的人越来越多，产生争议纠纷在所难免。当一方出现违约后，守约方记得要依法维权，并采取适当、合法的方式防止损失扩大，像锁门、断水断电、擅自搬离等等方式存在着很大的法律风险，如选择这些不合理的方式，我们很难就因此扩大的损失请求赔偿。

案例来源：槐荫法院、山东高法，侵删