案例丨经济适用房能出租吗？出租后合同一定无效吗？

首先，带大家先来了解下“经济适用房”这个概念。

经济适用住房（简称经适房）是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经适房由政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应。

经适房是政策性住房，购房人初始取得的是有限产权。经适房自购买合同备案之日起，不满5年不得有交易行为。在此期间如果违背承诺擅自出租房屋，利用公共资源获取个人利益，是侵害社会公共利益、违背公序良俗的行为，租赁合同应属无效。

今天我们要和大家介绍的案例，就是一起典型的经适房租赁合同纠纷，比较有意思的是，原本被认定为无效的合同，在二审却被改判为部分无效、部分有效，这是为什么？一起来看看。

案情介绍

2014年1月，张三申请购买了一套经适房并取得有限产权证，附记有明确的文字：经济适用房（有限产权），5年内不得转让或者出租。

2018年3月，在未满5年的情况下，张三将这套经适房出租给了李四，两人签署了租赁合同，约定租期为2018年5月至2023年5月。

2021年9月18日，张三取得了这套经适房的完全产权，在此期间，李四持续向张三支付了直到2022年10月的租金。

2022年11月，李四以张三故意隐瞒经适房的产权性质、违规出租为由向法院起诉，要求判决租赁合同无效、张三应返还自己支付的所有租金和租赁保证金。

一审判决

经审理，法院认为，本案中张三于2018年签订租赁合同，但2021年9月18日才获得涉案房屋的完全产权，张三与李四的租赁行为违反了经适房的管理规定，利用公共资源获取个人利益，是侵害社会公共利益、违背公序良俗的行为，租赁合同应属无效。

虽然涉案合同无效，但李四2018年5月起就在实际使用涉案房屋，作为实际使用人，李四应当承担占有使用费。因此，法院驳回了李四要求张三返还所有租金的要求，判决双方签订的租赁合同无效，张三于判决生效之日起十日内返还李四租赁保证金2000元。

李四对判决结果不服，决定上诉，并请求返还租赁保证金及全部租金。

二审判决

二审法院为了更好地审理此案，前往涉案房屋所在地的住房保障中心进行了走访调查。综合走访结果，二审法院认为：

张三与李四签订的租赁合同自2018年5月1日至2023年5月1日。由于在获得完全产权之前不得出租涉案经适房，租赁合同中自2018年5月1日至2021年9月17日的部分无效；但租赁合同自2021年9月18日（张三取得完全产权的日期）至2023年5月1日的部分合法有效，对张三和李四均具有约束力。

在取得完全产权之前，张三明知房屋不得出租而出租，作为承租人的李四也未对房屋尽到审查义务，两人均在主观上存在过错。在合同无效期间，李四在没有法律依据的情况下实际占有、使用涉案房屋，已构成不当得利；而李四支付的2021年9月18日至2022年10月31日的租金，是在租赁合同有效情况下的应付租金，因此李四无权要求张三返还全部租金。

而张三的违规出租行为是利用公共资源谋取个人利益，损害公共利益，其取得的2018年5月1日至2021年9月17日的租金由相关行政机关依法处理。

综上，李四的上述请求不成立，但一审法院对涉案房屋租赁合同效力的认定未结合房屋产权性质予以区分，存在错误，二审基于此进行了更正改判。