登录    注册
咨询电话/Tel
400 1818 873

购房者签订商品房买卖合同时,遭遇以下10种情形,如何应对?

更新日期:2018-11-19

来源:一法

浏览425

1、房屋交付后,购房者发现房屋实际情况与宣传的销售广告不符,如何维权?

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

 

房屋买卖合同

由此可见,为了保护购房者的权益,对于销售广告中的有关房屋及其相关设施的说明及允诺,如果其对订立合同定价有重大影响,那么即使该说明和允诺未载入房屋买卖合同,也属于合同内容。若购房者发现说明或允诺的内容与实际不符时,可以要求开发商承担违约责任。

2、仅有房产证,但办理不动产登记,购房者能取得房屋所有权吗?

众所周知,不动产以登记的方式进行公示,只有进行登记才发生物权的效力,此时,购房人才能获得不动产的所有权,登记就是将新的所有人姓名登记在房产部门的登记簿上,不动产登记簿是物权归属的根据。而房产证是房产部门发给权利人的一种享有权利的凭证,只起到证据的作用,当不动产登记簿记载的权利人和房产证记载的权利人不一致时,以不动产登记簿为准。换言之,房产证的效力弱于不动产登记簿的效力。当不出现纠纷的时候还好,但一旦出现关于房屋产权的纠纷,不动产登记簿上所记载的人则拥有房屋的所有权。因此,购房者在买卖房屋时,一定要注意进行不动产登记或者不动产登记的变更。

3、开发商逾期交房,购房者该怎么办?

开发商应该按照约定的时间交付房屋,这是开发商的主要义务。如果开发商没有按期交房,购房者可以采取以下方式来维护自己的合法权益。第一,开发商不能按期交房,经催告后在合理期限内仍没有履行的,购房人可以解除合同;第二,逾期交付,经催告后在合理期限内仍没有履行的,购房人不解除合同,可以请求开发商承担违约责任;第三,逾期交付,经催告后开发商在合理期间内交付的,不能解除合同,但是可以请求开发商承担违约责任。需要注意的是,购房人享有解除权的必须在法定期间内行使,不行使的,解除权就消灭。

产权登记

 

4、房屋买卖合同签订后,因意外事故而使房屋毁损、灭失的风险由谁承担?

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条就此问题的不同情况分别作了规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

由此可见,在一般情况下,房屋损坏的风险,在房屋交付之前由出卖人承担;在房屋交付给买受人之后,由买受人承担。此处所说的交付,是指房屋的转移占有,就是把房屋由出卖人手中,交到买受人手中,由买受人占有使用该房屋。

5、出卖人未取得商品房预售许可证明,这时其与买受人签订的房屋预售合同是否有效?

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”

可见,要签订商品房预售合同,开发商必须取得商品房预售许可证明,否则,该合同是无效的。例外情况,如果在买受人向法院起诉之前,商品房预售人取得了商品房预售许可证明,也可以认定预售合同有效,但前提是在起诉前取得。

6、房屋买卖双方签订预售合同后,没有进行登记备案,一方当事人可以请求确认合同无效吗?

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。”

由此可见,虽然法律要求签订商品房预售合同后,要进行登记备案,但是如果双方签订预售合同后没有办理登记备案手续的,当事人要求确认合同无效,法院是不支持的,也就是说,是否办理登记备案手续不是预售合同生效的条件。

7、房屋买卖双方签订合同后,出卖人与第三人恶意串通,又签订合同并交付使用,购房者可以请求确认第二个合同无效吗?

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条规定:“买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。”

因此,房屋买卖双方签订合同后,出卖人又与他人签订合同,并将房屋交付使用,购房者只要能够证明出卖人与第三人是恶意串通,那么其就能请求法院确认出卖人与第三人签订的合同无效。而实际生活中,如果第三人明知买卖双方的合同,还与出卖人签约,其实就是恶意。

8、房屋交付使用后,房产证迟迟办不下来,购房者是否可以主张开发商承担违约责任?

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”上述条文规定了开发商逾期办理房产证应承担的责任。

在实际生活中,房产证迟迟办不下来,有部分原因是因为开发商出售手续不能及时办理齐全,由于开发商的原因,导致购房者在一定的期间拿不到房产证的,购房者可以要求开发商承担违约责任。为了更好地维护自己的权益,购房者在签订购房合同时,最好约定办理房产证的期限,把时间约定明确,以防开发商恶意拖延办证时间。

9、房屋买卖双方已经办完过户手续,这时双方还能解除合同吗?

我国《合同法》第93条规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人有权解除合同。”

由此可见,只要当事人双方协商好了,达成一致的意见,是可以解除合同的,即使房屋已经过户,仍可解除买卖合同

10、房屋买卖合同签订后,一方以未办理房屋产权变更登记为由主张合同无效,能否成立?

我国《物权法》第15条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”

对于房屋买卖双方当事人来说,双方只要签订了合同,是否到登记机关办理登记,不影响合同的效力。除非当事人在合同中附带约定合同生效的时间或其他条款,否则,自合同成立时生效。所以,任何一方不能未办理变更登记为由,主张合同无效。