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签订商品房买卖合同时购房者应注意哪些事项?

更新日期:2018-11-15

来源:一法

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众所周知,买房是人生大事。因此,在签订商品房买卖合同时更不可放松警惕。实务代理中,由于买卖双方在专业知识上信息不对称,买方因不知如何把握合同,以致最后合同履行中处于被动地位,进而给自己造成损失的纠纷不胜枚举。因此,购房者在签订买卖合同时充分了解合同内容,审查相应注意事项,谨防合同陷阱。

 

1、“五证”齐全,最重要的要看是否有商品房预售许可证

五证:即国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、商品房预售许可证。其中重要的是土地使用权证和商品房预售许可证

买方只需要到房地产管理部门即可核实预售许可证真假,无预售许可证对外销售的,购买时都有隐患,存有不安全因素。

2、审查合同中的土地性质

如今许多开发项目的用地虽然是出让用地,但由于土地性质为综合属性或者商住属性,导致土地使用年限不是70年,甚至有些只是40年。

因此,购房者在签署买卖合同时一定要审查土地性质是否是出让使用年限是否是70年,目前法律只是规定了住宅属性到期自动续期,其他非住宅用地一般认为会缴费续期。

3、重点审查房屋用途

现在有些对外销售的房屋虽然和住宅一样,但用途为公寓用途

依据现有界定,公寓”用途的房屋光照时间不需要满足两小时的要求,另外公寓能否作为学区房,目前教育部门也没有明确的答复,因此为了孩子入学购房的买方者在这点要特别慎重。

4、不能忽视物业管理

在签订商品房合同时会与前期物业公司签订物业服务合同,由于开发商与前期物业公司关系一般比较紧密,物业公司的声誉,以及物业合同中的很多约定,也要仔细阅读。

5、开发商赠送空间的约定

签订合同的时候,有时开发商会承诺赠送业主车库或储藏室、阁楼,对此,购房者在签订买卖合同时一定要将上述承诺写入合同。否则,开发商的口头承诺往往因为缺乏证据最后不了了之。

6、约定的房屋面积

房屋面积问题是目前纠纷最多的情况,主要是普遍认为签订合同后,面积差距超过3%的,可以不用付费实际中,开发商往往在签订合同时和购房人进行约定以有资质的测绘部门出具的面积为主采用测绘面积有效规避了那个3%的法定条件。在此提醒广大购房者一定要谨慎注意此点,务必在合同签订时直接约定面积,明确约定超过多少不再付费。

7、逾期或者赔偿的问题

开发商和购房人会在合同中,对双方办证或者缴纳购房款等问题的期限进行约定,但如果购房者细心就会发现,双方违约后,赔偿的金额是不对等的,合同签订时一定要约定对等待遇。

8谨慎注意交房事宜

合同约定交房的条件,一定要明确,是单体验收、综合验收还是竣工验收还有是否包括消防验收等。

注意:单体验收后,可能小区还处于建设状态,规划中的道路、绿化都有可能未完成,居住不一定方便,因此要约定清楚。

9、公共区域和配套设施等部位的约定

现实中因公共区域矛盾产生的纠纷也越来越多,开发商往往只告之买方者,小区内配套设施多么规范,多么先进,进而绕开产权问题。

如果当初不约定这些场所的产权,上述设施最终有可能让开发商卖掉,如果合同约定这些场所的所有权归业主,则开发商不能出售这些场所。

10、对各类管线经营商的约定

例如燃气、网络等,开发商往往只选择一家,假如购房者在合同中约定,要求几家经营商进入,那业主的选择范围就大多了,拥有了主动权。

11、双方约定可协商解决的内容部分需谨慎

前述提到纠纷内容,后约定双方协商解决的,一般都是对开发商不利的,此时买房者一定要明确违约责任,否则出现问题之后,会造成缺少追责赔依据的不利处境

12、合同附件的审查

商品房买卖合同除主合同外,还包含四个附件,即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。

1)房屋平面图应标明房屋具体的尺寸以及墙体的宽度,还应标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置。如果上述内容不明确,则房屋平面图根本起不到准确指示的作用,对开发商来说也没有明确的约束。

2)无论是买卖合同主体部分还是附件部分,都应该使用准确的数字和具体的描述来表示其内容,而不应该使用概念化的词语。

3)根据民事法律的“意思自治”原则,购房者完全可以不受格式条款的限制,与开发商进行协商,行使合同的修改和补充权,在主合同之外,签定补充协议,以明确一些模糊概念,修正主合同中的不合理条款。